2020-04

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文 | 王丽新

北京中弘大厦33.12亿元被拍出 溢价率46.42%

4月8日上午，北京中弘大厦拍卖落槌。该项目最终以33.12亿元成功出让，溢价率46.42%，北京植晟云厦物业管理有限公司以33.12亿元拍下中弘大厦。据相关报道显示，这家公司的实控人是北京东富嘉吉投资管理中心（下称东富嘉吉），正是中弘的最大债主，债务金额33.64亿元。从2018年半年报看，中弘已经为这座大楼投入28亿元。

据悉，中弘大厦此次以一个不为人所知的名字出现在法拍平台——朝阳区慈云寺危改小区二期（6号楼）部分房地产在建工程所有权及分摊国有出让土地使用权，评估价32.31亿元，单价49311元/平方米，起拍价22.62亿元，相当于7折，保证金2亿元。

拍卖前日下午18时，1人报名，194人设置提醒，近6万人围观。4月7日拍卖当天，又有一位竞拍者报名并出价。也就是说，这两位竞拍者各自都缴纳了2亿元保证金。

到4月8日早上拍卖结束，围观人数已经超过7.3万。从出价记录看，两位竞拍者昨天一直比较佛系，各自出价一次。今天上午9时许，竞争开始激烈，双方依次阶梯竞价，最终M1691以33.12亿元竞得，超过市场评估价。

据了解，几年前，孙宏斌曾对中弘大厦开价30亿元，但被中弘股份实控人王永红拒绝，因为他当时的心理价位是60亿元。

公告显示，本次拍卖标的不包括已预售的53套房地产，面积共计13017.64平方米，付款比例2.39%～100%不等。竞买人需完成包括这53套房地产在内的整体在建工程全部续建工作，相关续建成本亦由竞买人承担。此外，估价对象存在欠付工程款，金额1.79亿元。

对此，有业内人士称，该楼有散售物业，对整体运营有一定压力。此外，这类办公楼通常为整栋交易，接盘方若无长久运营意图，对销售也有一定影响。

北京写字楼空置率微升租金下降

疫情之下的北京写字楼租赁市场，一季度几乎处于冷冻状态，但随着复工复产节奏加快，二季度或将出现明显的复苏迹象。

高力国际华北区董事总经理严区海表示：“在这样的大环境下，整个一季度北京甲级写字楼租赁市场同样处于市场冷冻状态，几乎所有的租赁交易活动都处于暂停或延迟的状态。然而，我们对于市场的整体判断是疫情对于北京写字楼租赁市场没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已。”

高力国际方面表示，虽然一季度无新增供应量，但市场需求受到抑制，导致空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到16.7%。其中燕莎商圈空置率上涨幅度最大，同比上涨6.1%，季度空置率上升为存量租户租约到期搬迁或缩减面积所致。由于空置率逐步走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。

由于租金下调，空置率上升，对于租户来讲已经出现了一个减负提升办公品质的机会窗口。疫情的出现也让很多企业重新审视并指定新的办公策略，更深入的思考如何进一步提高办公效率。对于写字楼业主，高力国际华北区董事总经理严区海建议：“写字楼业主对于目前的市场情况应该积极调整租赁策略，更灵活的通过多种方式留住老客户，拿下新客户，在这个时期保持出租率更为重要。”

高力国际华北区研究部陆明对此的观点是：“北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会持续攀升，有可能会进一步突破20%。然而，疫情延缓了很多在建项目的工程进度，因此我们预计会有部分项目将延迟入市，这从一定程度上减轻了市场的供给压力。随着疫情的逐步缓解，我们预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。同时，我们维持在2019年四季度对于市场租金高位盘整态势的基本判断，在疫情的影响下，租金的调整幅度将加大。基于目前疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金预期大概会在明年发生转变。”

大宗交易投资者恢复活跃度

“房地产投资需求长期存在，疫情只会影响市场投资节奏，国内一线城市优质资产将成为内外资本抗周期下的最佳防守工具，交易会在疫情逐步稳定后出现一定的释放，消化之前所压抑的需求。由于国际间差旅限制等因素，外资决策流程将相对慢于内资投资人。”高力国际中国区资本市场部董事总经理汪蓓如是认为。

据悉，北京2020年一季度共录得3笔大宗交易成交，分别是综合体、酒店及写字楼。最大的交易是位于朝阳区的LG双子塔，该项目自去年下半年入市后“花落谁家”一直是投资界热议的话题，最终，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购，占一季度总成交额的92%。

事实上，自3月下旬以来，投资者已逐步恢复活跃度，在北京市场寻找投资机会，安排勘察项目等。其关注重点仍将是写字楼市场，除了城市更新类项目外，已具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型。

对于接下来北京大宗交易市场走势，高力国际方面向《证券日报》记者表示，会相对比较乐观，相信目前疫情情况是短期的，估计第二季度会复苏，“投资者其实非常关注投资大宗物业，最近都在积极看项目，甚至会用视频看投资标的。”

制作：张昕

编辑：白宝玉 乔川川

审核：李春莲 朱宝琛

终审：孙倩 上官梦露